DPE : ce que la réforme va vraiment changer pour les propriétaires
Dans sa chronique juridique du Grand rendez-vous de l’immobilier (Capital / Radio immo) de novembre, Roselyne Conan, directrice général de l’Anil nous dit tout des enjeux du nouveau diagnostic de performance énergétique. Le fameux DPE !
Le DPE : comme vous le savez l’actualité de ces dernières semaines a mis en lumière le DPE, il a évolué au 1er juillet en devenant plus lisible et opposable. Ce que vous avez peut-être plus retenu, c’est que l’édition des DPE avait été suspendue provisoirement à compter du 24 septembre dernier pour les logements construits avant 1975, en raison de résultats anormaux détectés sur les étiquettes énergétiques. Je vous rassure les DPE peuvent à nouveau être réalisés en intégrant une nouvelle méthode de calcul. C’est l’arrêté du 8 octobre dont je vais vous parler qui est venu modifier la méthode de calcul et les modalités d’établissement du Diagnostic de performance énergétique. Il intègre plusieurs mesures destinées à corriger les difficultés constatées lors des premières semaines de mise en œuvre du dispositif s’où la suspension de certains nouveaux DPE.
Je n’entrerai pas dans le détail de ce qu’il contient mais on peut dire que ce texte est entré en vigueur le 15 octobre avec cependant une période transitoire jusqu’au 31 octobre afin de laisser le temps aux éditeurs de logiciels d’intégrer les modifications.
Ce qu’il faut retenir : avec la réforme du Diagnostic de performance énergétique depuis le 1er juillet 2021,
C’est un document plus fiable :
- le DPE s’appuie sur les caractéristiques physiques du logement, comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres et le système de chauffage (et non plus sur les habitudes du ménage occupant)
- 5 usages sont pris en compte pour déterminer la classement (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement + éclairage + auxiliaires)
Un document opposable : il engage la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur
Un document qui prend en compte les enjeux climatiques : le calcul des étiquettes de performance énergétique ne dépend plus uniquement de la consommation d’énergie primaire du logement, mais intègre aussi une composante climatique en tenant compte des émissions de gaz à effet de serre
Un document plus lisible grâce à un nouveau design
- Le logement est classé selon une échelle de référence notée de A à G et représentée par l’étiquette énergie. La lettre correspond à la plus mauvaise des consommations (énergie primaire / émissions de gaz à effet de serre).
Et surtout avec la loi climat et résilience un calendrier imposant la mise en conformité des logements par les bailleurs a été mis en place.
Un petit rappel : 1er janvier 2018 (loi TECV du 17.8.15) « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, (…) répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…) »
Le décret du 9 mars 2017 établit des critères de performance énergétique minimale :
- le logement doit être étanche à l’air
- le logement permet une aération suffisante
Deuxième étape : 1er janvier 2023 (loi Energie et Climat du 8.11.19)
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent (…) répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, (…) »
Le décret du 11 janvier 2021 fixe ce seuil maximal :
« En France métropolitaine, le logement a une consommation d’énergie, estimée par le Diagnostic de performance énergétique (…) inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. »
Cette nouvelle exigence s’appliquera aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023. Attention : les bailleurs et les locataires ne doivent pas se baser sur l’étiquette énergie du nouveau DPE qui correspond à la consommation en énergie primaire et à l’émission de gaz à effet de serre (et non à l’énergie finale).
Troisième étape : à compter du 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience du 22.8.21)
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent (…) répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation (…) »
En métropole, le niveau de performance d’un logement décent devra être compris :
– à compter du 1er janvier 2025 : entre les classes A et F
– à compter du 1er janvier 2028 : entre les classes A et E
– à compter du 1er janvier 2034 : entre les classes A et D
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, pour être décent, le logement devra être compris :
– à compter du 1er janvier 2028 : entre les classes A et F
– à compter du 1er janvier 2031 : entre les classes A et E
- Interdiction d’augmenter les loyers des logements énergivores
Zones d’encadrement de l’évolution des loyers (décret du 27.7.17)
Dans ces zones tendues, les loyers des logements dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 331 kWh par mètre carré par an ne peuvent être augmentés ni à la relocation du bien, ni lors du renouvellement du bail.
Loi Climat et Résilience :
- uniformisation des règles de fixation et d’évolution des loyers des logements énergivores
- extension à l’ensemble du parc locatif privé
- Pour les logements classés F ou G, à compter du 22 août 2022 (métropole), il ne sera plus possible :
- d’appliquer un loyer supérieur à celui du précédent locataire
- de procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail